房地产项目融资方案

　　房地产项目融资方案（一）

　　（一）融资组织形式选择

　　研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。

　　（二）资金来源选择

　　在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。

　　（三）资本金筹措

　　资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。

　　（四）债务资金筹措

　　债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。

　　1.信贷融资

　　任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。

　　2.债券融资

　　企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。

　　（五）预售或预租

　　由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。

　　（六）融资方案分析

　　在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。

　　1.资金来源可靠性分析

　　主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。

　　2.融资结构分析

　　主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。

　　3.融资成本分析

　　融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。

　　4.融资风险分析

　　融资方案的实施经常受到各种风险的影响。

　　房地产项目融资方案（二）

　　一、房地产项目融资操作流程如下：

　　准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押

　　二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有：

　　1、房地产开发类贷款——

　　是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

　　借款主体是经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

　　2、在建工程融资

　　在建工程融资，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给资金方作为偿还贷款履行担保的行为。

　　在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得红本房产证的房地产抵押，在建工程抵押的'法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，将来甚至出现重复抵押，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。所以操作在建工程的调查、审核比较严谨，愿意操作的资金方也比较少。

　　3、网签

　　这种方式适合已经有预售证的房地产项目，很多房地产商在获得预售证后，销售情况因各种因素影响而不理想，但又急需资金周转而想到的办法。由于网签受到国家政策规定仅45天，所以只能适用于短期周转。风险大，资金方会详细调查房地产项目方的情况；同时较少资金方愿意冒险。

　　网签的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字（盖章）———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。

　　网签所需资料与在建工程差不多，要提供预售证资料。

　　4、房地产红本抵押

　　房产红本抵押较稳妥，土地抵押风险大，所以资金方一般接受房产的红本抵押。

　　5、二次抵押

　　资料同房产证红本抵押，二次抵押涉及物业余额价值，较适用于小额的融资。

　　其他形式：有限合伙、股权债权、众筹、P2P……在人人玩金融的2014，几乎每天都有新的金融服务形式诞生，如有未提及的房地产融资方式，属于笔者的漏闻，敬请谅解。

　　房地产项目融资的操作方有：各大银行、银行的投行、信托公司、基金公司、担保公司、典当行、小额贷款公司、民间资金方等。

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