房地产全程策划方案的撰写（下）

房地产全程策划方案的撰写（下）
   【ICXO.com编者按】 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。 
第六章 项目顾问、销售、代理的策划营销
　　销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，他又是自成一体的的严密科学系统。
　　一 销售周期划分及控制
　　1、销售策略
　　.营销思想（全面营销）：
　　全过程营销
　　全员营销
　　.销售网络：
　　专职售楼人员（销售经理、销售代表）
　　销售代理商（销售顾问）
　　兼职售楼员
　　.销售区域：紧扣目标市场和目标客户
　　.销售阶段：
　　内部认购期
　　蓄势调整期
　　开盘试销期
　　销售扩张期
　　强势销售期
　　扫尾清盘期
　　.政策促销
　　.销售活动
　　.销售承诺
　　2、销售过程模拟
　　.销售实施：
　　顾客购买心理分析
　　楼房情况介绍
　　签定认购书
　　客户档案记录
　　成交情况总汇
　　正式合同公证
　　签定正式合同
　　办理银行按揭
　　销售合同执行监控
　　成交情况汇总
　　.销售合同执行监控：
　　收款催款过程控制
　　按期交款的收款控制
　　延期交工的收款控制
　　入住环节控制
　　客户档案
　　客户回访与亲情培养
　　与物业管理的交接
　　.销售结束：
　　销售资料的整理和保管
　　销售人员的业绩评定
　　销售工作中的处理个案记录
　　销售工作总结
　　二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施
　　三 各销售阶段广告创意设计及发布实施
　　四 销售前资料准备
　　1、批文及销售资料
　　.批文：
　　公司营业执照
　　商品房销售许可证
　　.楼宇说明书：
　　项目统一说词
　　户型图与会所平面图
　　会所内容
　　交楼标准
　　选用建筑材料
　　物管内容
　　.价格体系：
　　价目表
　　付款方式
　　按揭办理办法
　　利率表
　　办理产权证有关程序及费用
　　入住流程
　　入住收费明细表
　　物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）
　　.合同文本：
　　预定书（内部认购书）
　　销售合同标准文本
　　个人住房抵押合同
　　个人住房公积金借款合同
　　个人住房商业性借款合同
　　保险合同
　　公证书
　　2、人员组建
　　.销售辅导：
　　发展商销售队伍
　　A 主管销售副总
　　B 销售部经理
　　C 销售主管或销售控制
　　D 销售代表
　　E 销售/事务型人员
　　F 销售/市场人员
　　G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）
　　.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作
　　A 专职销售经理
　　B 派员实地参与销售
　　C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系
　　.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持
　　.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
　　.销售代理：
　　发展商与专业销售公司配合
　　A 负责营销的副总
　　B 处理法律事务人员
　　C 财务人员
　　.专业销售公司成立项目销售队伍
　　A 销售经理（总部派出）
　　B 销售代表
　　C 项目经理（职能上述）
　　.专业销售公司总部销售管理及支持
　　.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
　　3、制定销售工作进度总表
　　4、销售控制与销售进度模拟
　　.销售控制表
　　.销售收入预算表
　　5、销售费用预算表
　　.总费用预算
　　.分项开支：
　　销售人员招聘费用
　　销售人员工资
　　销售提成/销售辅导顾问费
　　销售人员服装费
　　销售中心运营办公费用
　　销售人员差旅费用
　　销售人员业务费用
　　临时雇用销售人员工作费用
　　.边际费用：
　　销售优惠打折
　　销售公关费用
　　6、财务策略
　　.信贷：
　　选择适当银行
　　控制贷款规模、周期
　　合理选择质押资产
　　银企关系塑造
　　信贷与按揭互动操作
　　.付款方式：
　　多种付款选择
　　优惠幅度及折头比例科学化
　　付款方式优缺点分析
　　付款方式引导
　　付款方式变通
　　.按揭：
　　明晰项目按揭资料
　　尽可能扩大年限至30年
　　按揭比例
　　首期款比例科学化及相关策略
　　按揭银行选择艺术
　　保险公司及条约
　　公证处及条约
　　按揭各项费用控制
　　.合伙股东：
　　实收资本注入
　　关联公司操作
　　股东分配
　　换股操作
　　资本运营
　　7、商业合作关系
　　.双方关系：
　　发展商与策划商
　　发展商与设计院
　　发展商与承建商
　　发展商与承销商
　　发展商与广告商
　　发展商与物业管理商
　　发展商与银行（融资单位）
　　.三方关系：
　　发展商、策划商、设计院
　　发展商、策划商、承销商
　　发展商、策划商、广告商
　　发展商、策划商、物业管理商
　　发展商、策划商、银行（融资单位）
　　.多方关系：
　　发展商、策划商、其他合作方
　　8、工作协调配合
　　.甲方主要负责人：
　　与策划代理商确定合作事宜，签署合同
　　完善能有效工作的组织架构和人员配备
　　分权销售部门，并明确其责任
　　全员营销的发动和组织
　　.直接合作人：合同洽谈
　　销售策划工作对接
　　销售策划工作成果分块落实、跟踪
　　信息反馈
　　催办销售策划代理费划拨
　　工作效果总结
　　.财务部：
　　了解项目销售工作进展
　　参与重大营销活动
　　销售管理工作，配合催收房款
　　配合销售部核算价格，参与制定价格策略
　　及时办理划拨销售策划代理费
　　.工程部：
　　工程进度与销售进度的匹配
　　严把工程质量
　　文明施工。控制现场形象
　　销售活动的现场配合
　　.物业管理公司：
　　工程验收与工地形象维护
　　人员形象
　　销售文件配合
　　销售卖场的管理
　　军体操练
　　保安员与售楼员的工作衔接、默契配合
　　五 销售培训
　　1、销售部人员培训-公司背景及项目知识
　　、详细介绍公司情况：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）
　　销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标
.物业详情：
　　项目规模、定位、设施、买卖条件
　　物业周边环境、公共设施、交通条件
　　该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况
　　项目特点
　　A 项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、
　　容积率、绿化率等
　　 B 平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等
　　C 项目的优劣分析
　　D 项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段
　　竞争对手的优劣分析及对策
　　.业务基础培训课程：
　　国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定
　　房地产基础术语、建筑常识
　　A 术语、常识的理解
　　B 建筑识图
　　C 计算户型面积
　　心理学基础
　　银行按揭知识，涉及房地产交易的费用
　　国家、地区的宏观经济政策，当地的房地产走势
　　公司制度、架构和财务制度
　　.销售技巧：售楼过程中的洽谈技巧
　　A 如何以问题套答案
　　B 询问客户的需求、经济情况、期望等
　　C 掌握买家心理
　　D 恰当使用电话的方法
　　展销会场气氛把握技巧
　　A 客户心理分析
　　B 销售员接待客户技巧
　　推销技巧
　　语言技巧
　　身体语言技巧
　　.签定买卖合同的程序：售楼部签约程序
　　A 办理按揭及计算
　　B 入住程序及费用
　　C 合同说明
　　D 其他法律文件
　　E 所需填写的各类表格
　　展销会签订合同的技巧和方法
　　A 订金的灵活处理
　　B 客户跟踪
　　.物业管理课程：
　　物业管理的服务内容、收费标准
　　管理规则
　　公共契约
　　.销售模拟：
　　以实际楼盘为例进行实习，运用所学的全部方法技巧完成一个交易
　　利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程
　　及时讲评、总结、必要时再次实习模拟
　　.实地参观他人展销现场
　　2、销售手册
　　.批文：
　　公司营业执照
　　商品房销售许可证
　　.楼宇说明书：
　　项目统一说词
　　户型图与会所平面图
　　会所内容
　　交楼标准
　　选用建筑材料
　　物管内容
　　.价格体系：
　　价目表
　　付款方式
　　按揭办理办法
　　利率表
　　办理产权证有关程序及费用
　　入住流程
　　入住收费明细表
　　物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）
　　.合同文本：
　　预定书（内部认购书）
　　销售合同标准文本
　　个人住房抵押合同
　　个人住房公积金借款合同
　　个人住房商业性借款合同
　　保险合同
　　公证书
　　3、客户管理系统
　　.电话接听登记表
　　.新客户表
　　.老客户表
　　.客户访谈记录表
　　.销售日统计表
　　.销售周报表
　　.销售月报表
　　.已成交客户档案表
　　.应收帐款控制表
　　.保留楼盘控制表
　　4、销售作业指导书
　　.职业素质准则：
　　职业精神
　　职业信条
　　职业特征
　　.销售基础知识与技巧：
　　业务的阶段性
　　业务的特殊性
　　业务的技巧
　　.项目概括：
　　项目基本情况
　　优势点祈求
　　阻力点剖析
　　升值潜力空间
　　.销售部管理架构：
　　职能
　　人员设置与分工
　　待遇
　　六 销售组织与日常管理
　　1、组织与激励
　　.销售部组织架构：
　　主管销售副总
　　销售部经理
　　销售主管
　　销售控制
　　广告、促销主管
　　销售处、销售代表、事务人员、市场人员
　　综合处成员（回款小组、资料员、法律事务主管）
　　入住办成员
　　财务人员（配合）
　　.销售人员基本要求：职业道德、基本素质、礼仪仪表要求
　　专业知识要求
　　心理素质要求
　　服务规范要求
　　A 语言规范
　　B 来电接听
　　C 顾客来函
　　D 来访接待
　　E 顾客回访
　　F 促销环节
　　G 销售现场接待方式及必备要素
　　.职责说明：
　　销售部各岗位职务说明书
　　销售部各岗位工作职责
　　.考核、激励措施：销售人员业绩考核办法
　　提成制度
　　销售业绩管理系统
　　A 销售记录表
　　B 客户到访记录表
　　C 连续接待记录
　　D 客户档案
　　2、工作流程
　　.销售工作五个方面的内容：
　　制定并实施阶段性销售目标及资金回收目标
　　建立一个鲜明的发展商形象
　　制定并实施合理的价格政策
　　实施规范的销售操作与管理
　　保证不动产权转移的法律效力
　　.销售工作的三个阶段：预备阶段
　　操作阶段
　　完成阶段（总结）
　　.销售部的工作职责（工作流程）：
　　市场调查-目标市场、价格依据
　　批件申办-面积计算、预售许可
　　资料制作-楼盘价格、合约文件
　　宣传推广-广告策划、促销实施
　　销售操作-签约履行、楼款回收
　　成交汇总-回款复审、纠纷处理
　　客户入住-入住通知、管理移交
　　产权转移-分户汇总、转移完成
　　项目总结-业务总结、客户亲情
　　.销售业务流程（个案）：
　　公司宣传推广挖掘潜在客户
　　销售代表多次接待，销售主管支持
　　客户签定认购书付订金
　　客户正式签约
　　客户付款
　　办理入住手续
　　资料汇总并跟踪服务，以客户带客户
　　3、规则制度概念提示
　　.合同管理：公司销售合同管理规划
　　签定预定书的必要程序
　　.示范单位管理办法
　　.销售人员管理制度：
　　考勤办法
　　值班纪律管理制度
　　客户接待制度
　　业务水平需求及考核
　　.销售部职业规范
第七章 项目服务策划营
　　房地产全程策划营销的同时，积极倡导和推介房地产全程物业管理。房地产物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌项目的重要支持。
　　一 项目销售过程所需物业管理资料
　　1、楼宇质量保证书
　　2、楼宇使用说明书
　　3、业主公约
　　4、用户手册
　　5、楼宇交收流程
　　6、入伙通知书
　　7、入伙手续书
　　8、收楼书
　　9、承诺书
　　10、业主/用户联系表
　　11、遗漏工程使用钥匙授权书
　　12、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表
　　13、装修手册和装修申请表
　　二 物业管理内容策划
　　1、工程、设计、管理的提前介入
　　2、保洁服务
　　3、绿化养护
　　4、安全及交通管理
　　5、三车及场地管理
　　6、设备养护
　　7、房屋及公用设备设施养护
　　8、房屋事务管理
　　9、档案及数据的管理
　　10、智能化的服务
　　11、家政服务
　　12、多种经营和服务的开通
　　13、与业主的日常沟通
　　14、社区文化服务
　　三 物业管理组织及人员架构
1、物业公司人力资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等
2、物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道
　　.遵守国家有关规定
　　.在经营范围允许下
　　.结合不同的工作重点
　　.把质量责任作为各环节的重点
　　.遵循职责分明、线条清晰、信息畅通和高效的原则
　　.各岗位的人员设置应遵循精简、高效的`原则
　　四 物业管理培训
　　1、在物业交付使用前，培训内容：
　　.为员工提供公司架构、人员制度及管理职责的了解
　　.提供物业管理的理论基础
　　.物业及物业管理的的概念
　　.建筑物种类及管理
　　.物业管理在国内的发展
　　.业主公约、公共面积及用户权责
　　.装修管理
　　.绿化管理
　　.管理人员的操守及工作态度
　　.房屋设备的构成及维修
　　.财务管理
　　.物业管理法规
　　.人事管理制度
　　.探讨一些常见个案
　　2、在物业交付使用后，培训内容：
　　.现场实际操作
　　.对公司早期工作进行一次鉴定
　　.各部门的管理、工作程序及规章制度
　　五 物业管理规章制度
　　1、员工守则
　　2、岗位职责及工作流程
　　3、财务制度
　　4、采购及招标程序
　　5、员工考核标准
　　6、业主委员会章程
　　7、各配套功能管理规定
　　8、文件管理规定
　　9、办公设备使用制度
　　10、值班管理制度
　　11、消防责任制
　　12、消防管理规定
　　13、对外服务工作管理规定
　　14、装修工程队安全责任书
　　15、停车场管理规定
　　16、非机动车管理规定
　　17、出租屋及暂住人员管理规定
　　18、进住（租）协议书
　　19、商业网点管理规定
　　六 物业管理操作规程
　　1、楼宇本体维护保养规程
　　2、绿化园林养护规程
　　3、消防设施养护及使用规程
　　4、供配电设备维护及保养规程
　　5、机电设备维护保养规程
　　6、动力设备维护保养规程
　　7、停车场、车库操作规程
　　8、停车场、车库维护保养规程
　　9、会所设施维护保养及操作规程
　　10、给排水设备维护保养规程
　　11、公共部位保养保洁操作规程
　　12、保安设备操作及维护规程
　　13、照明系统操作及维护规程
　　14、通风系统操作及维护规程
　　15、管理处内部运作管理规程
　　16、租赁管理工作规程操作及维护规程
　　七 物业管理的成本费用
　　1、管理员工支出
　　.薪金及福利
　　.招聘和培训
　　.膳食及住宿
　　2、维护及保养
　　.照明及通风系统
　　.机电设备
　　.动力设备
　　.保安及消防设备
　　.给排水设备
　　.公共设备设施
　　.园艺绿化
　　.工具及器材
　　.冷暖系统
　　.杂项维修
　　3、公共费用
　　.公共电费
　　.公共水费
　　.排污费
　　.垃圾费
　　.灭虫
　　4、行政费用
　　.办公室支出
　　.公关费用
　　.电话通讯费用
　　.差旅费
　　5、保险费
　　6、其他
　　.节日灯饰
　　.审计费用
　　.杂项支出
　　7、管理者酬金
　　8、营业税
　　9、预留项目维修基金
　　物业管理原则上自负盈亏。
　　八 物业管理ISO9002提示
　　1、质量手册
　　2、程序文件
　　3、工作规程
　　4、质量记录表格
　　5、行政管理制度
　　6、人力资源管理制度
第八章 项目二次策划营销
　　二次策划营销是指发展商已成功地开发一两个项目，或是一个大型项目已完成部分组团，在社会上已形成一定的知名度和影响力，发展商致力于进一步提升形象和整体竞争力。也可以说是二次创业。发展商通过全面策划营销来提升项目品牌，进而促进发展商的可持续经营。
　　一 全面策划营销
　　1、全过程策划营销
　　.项目投资策划营销；
　　.项目规划设计策划营销；
　　.项目质量工期策划营销；
　　.项目形象策划营销；
　　.项目营销推广策划；
　　.项目顾问、销售、代理的策划营销；
　　.项目服务策划营销；
　　.项目二次策划营销；
　　2、全员营销
　　.项目营销的实现决不只是营销部门的事情，而是所有非营销部门全方位、全过程参与的营销管理过程
　　.营销手段的整体性
　　企业对产品的价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合以满足客户的各项需求
　　.营销主体的整体性
　　公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参与整个营销活动的分析、规划、执行、和控制，为买家创造最大的价值。
　　二 品牌战略提示
　　1、品牌塑造
　　.了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力
　　.形成企业长远的发展目标
　　.拥有一套完整的企业识别系统
　　.全方位推广企业形象和品牌形象
　　2、品牌维护
　　.品牌管理系统
　　.建立品牌评估系统
　　.持续一致的投资品牌
3、品牌提升
　　.持续不断地深度开发品牌产品
　　.深化品牌内涵
　　.不断强化品牌的正向扩张力
　　三 发展商可持续经营战略提示
　　1、人力资源科学配置
　　.要甄选出公司所需的合格人才
　　.为促进履行职责而不断培训员工
　　.创造良好的工作环境
　　.创造能力的激发
　　.绩效评估和奖励机制
　　2、产业化道路策略
　　.提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业
　　.将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展
　　.深化住宅产业化链条的协调性
　　3、专业化道路策略
　　.提高建筑与结构技术体系
　　.节能及新能源开发利用
　　.住宅管线技术体系
　　.建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术
　　.提高住宅环境及其保障技术体系
　　.住宅智能化技术体